전세 계약시 주의사항

## 전세 계약시 확인사항 ##


1. 전세 계약전 등기부등본 확인   ㅇ 인터넷대법원등기소를 통해 확인 (부동산 소유자, 집주인 일치여부, 권리관계 등)
   ㅇ 근저당, 가압류, 압류채권, 가등기 등 확인


2. 권리관계분석   ㅇ 계약만료후 전세보증금의 원활한 회수를 위해서 현재 순위를 반드시 확인
   ㅇ 등기부등본상에 가등기, 가처분, 가압류 등의 권리가 앞서 있다면 가급적 피하자
   ㅇ 권리관계 확인은 부동산 사무실에 의뢰
   ㅇ 등기부상의 저당금액은 집값의 20~30% 정도면 안전함


3. 중기업자 및 임대인의 신원확인   ㅇ 계약시 등기부등본상의 소유자와 계약서, 신분증 확인
   ㅇ 계약서 작성은 상대방의 주민등록증 확인 후 소유주와 직접 작성하는 것이 원칙
   ㅇ 허가받은 공인중개사무소 이용 - 중개업자의 과실이나 고의로 인한 피해시 법적구제 가능
      - 중개업자 등록여부확인 : 해당 시,구,군 홈페이지 및 구청 민원지적과에서 확인 가능
   ※ 대리인과 계약할 경우에는 대리권 확인
      - 대리권은 인감증명서의 도장이 찍힌 위임장과 인감증명서(원본)의 서류 확인
      - 유선으로 소유자 임대인 본인에게 직접 확인


4. 계약서의 작성   ㅇ 목적물의 표시와 대금액수 및 지불방법, 임대인, 임차인, 주택명도시기, 임대차기간 명시
   ㅇ 특약사항에 임대인과 임차인간의 특별한 계약사항 기재
       - 예 : 임차인은 임차물 파손시 원상회복해 주어야 한다.
   ※ 임대차계약서와 함께 중개대상물확인설명서와 중개배상책임보증보험 1억원 가입 공제증서 교부 확인


5. 부동산중개소 수수료   ㅇ 부동산 중개업법에 명기되어 있는 수수료율 확인
   ㅇ 전세, 월세의 임대차의 경우 : 5천만원 미만(0.5%), 5천만원~1억원미만(0.4%), 1억원~3억원미만(0.3%)

6. 전입신고 및 확정일자   ㅇ 전세보증금 잔금 지급 전 한번더 등기부등본 확인 필수 (소유자와 권리관계 상에 변동사항 여부)
   ㅇ 전입신고(14일 이내 동사무소  or 인터넷으로)
   ㅇ 확정일자 → 동사무소 방문하여 전입신고
   ※ 전입신고와 확정일자를 받지 못할 경우 : 전세권설정등기 요망


7. 전세계약의 자동갱신 및 계약의 해지   ㅇ 전세 계약 만료후 갱신의사(더 살고싶은 마음)가 없다면, 만료일 1개월 전까지 전세계약해지 내용을 통보
   ㅇ 계약 만료일 1개월 전까지 집주인과 임차인 사이에 아무런 의사표시가 없다면 계약은 자동 갱신으로 간주




* 잔금 당일날 등기부등본 재확인 - 권리관계 확인후 잔금 지급



참고사이트ㅇ http://blog.naver.com/housetown?Redirect=Log&logNo=110124840919
ㅇ http://www.kyongbuk.co.kr/main/news/news_content.php?id=560806&news_area=120&news_divide=12000&news_local=&effect=4
ㅇ http://blog.naver.com/als5331?Redirect=Log&logNo=60059128982
ㅇ http://kin.naver.com/qna/detail.nhn?d1id=4&dirId=4020201&docId=139251498&qb=7KCE7IS46raM7ISk7KCV&enc=utf8&section=kin&rank=4&search_sort=0&spq=1&pid=gW5BTF5Y7uhssZyXe5ossc--424109&sid=TtI@AwL90U4AAGx1Zn4
ㅇ http://blog.naver.com/housetown/110124795318



# 인터넷대법원 등기소




# 등기부등본 확인




# 중개업자 사업자 등록여부 확인 (2-1)




# 중개업자 사업자 등록여부 확인 (2-1)

## 용어ㅇ 최우선변제금
ㅇ 임대인 : 특정자산의 소유권을 가지고 있으면서 리스계약에 의하여 임대료를 받고
                 이를 대여하는 자를 말한다.(집주인)
ㅇ 임차인 : 임대차 계약에서 빌리는 측의 사람. (세입자)
ㅇ 근저당 : 근저당이란 계속적인 거래관계로부터 생기는 다수의 불특정의 채무를 장래의 결산기에 있어서 일정한
                 한도액까지 담보하기 위하여 현재에 설정하는 저당권(抵當權)을 말한다.
                 -> http://terms.naver.com/entry.nhn?docId=46487
ㅇ 전세권설정 : 전세권설정은 당사자 간의 계약에 따라 전세권을 만들어내는 것을 말하며, 소유자와 전세권자가
                       전세권을 설정하기로 계약을 체결하는 것을 가리킨다. 이때 전세권설정 등기를 해야만 효력이 생긴다
                       -> http://terms.naver.com/entry.nhn?docId=300737
ㅇ 확정일자 : 해당 문서가 해당 날짜에 존재하고 있었음을 증명하기 위한 것으로, 공증기관에 문서를 제시하면
                    공증기관은 공증을 청구한 해당 날짜를 문서에 기재하고, 그 문서상에 확정일자 도장을 찍는다.
                    확정일자는 주로 공증사무소, 법원, 등기소, 동사무소 등에서 주택임대차계약의 체결 날짜를 확인하기
                    위해 계약서에 도장을 찍어 준 날짜를 의미한다. 확정일자는 주택의 임대차계약 체결이나 전입신고 등을
                    할 때 필요하며, 제3자와의 관계에서 완전한 증거력을 갖는다.
                    -> http://terms.naver.com/entry.nhn?docId=300247